相続した家を売却する方法は、大きく「仲介」と「買取」の2つに分かれます。どちらが適しているかは、売却を急ぐ理由があるかどうか、建物の状態、相続人全員の合意状況、そして手元に残る金額の優先度によって変わります。この記事では、2つの方法を比較する前に確認しておくべき項目を整理します。
仲介と買取を比較する前に確認すること
- 相続登記の状況と、売却の意思決定ができる相続人が誰かを確認する
- 建物の状態（劣化・残置物・境界）によって、選べる方法が絞られる場合がある
- 仲介は売却価格が高くなる可能性がある一方、買い手が見つかるまで時間がかかる
- 買取は価格が仲介より低くなりやすいが、売却時期の見通しが立てやすい
- 税務（譲渡所得税など）の扱いは、売却方法より売却価格や売却時期の影響を受けるため、税理士への確認が別途必要
1. 仲介と買取の基本的な違い
2つの売却方法の構造的な違いを整理すると、以下のとおりです。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却相手 | 一般の買い手（個人・法人） | 不動産会社が直接購入 |
| 売却価格の傾向 | 市場価格に近い水準を目指せる | 市場価格より低くなることが多い |
| 売却までの期間 | 買い手が見つかるまで数週間〜数か月以上かかる場合がある | 交渉がまとまれば比較的短期間で完了しやすい |
| 物件の状態 | 内覧対応が必要。状態が売却価格に影響する | 現状のまま引き渡せる場合が多い（条件は会社による） |
| 費用 | 仲介手数料が発生する（宅地建物取引業法で上限が定められている） | 仲介手数料は不要の場合が多いが、価格に差し引かれる形になることがある |
| 残置物・家財 | 原則として売主が片付けてから引き渡すことが多い | 残置物ごと引き渡せる場合がある（条件は会社による） |
仲介手数料の上限について
宅地建物取引業法の規定により、仲介手数料には上限が設けられています。売買価格に応じた計算式が定められており、不動産会社ごとに任意に設定できるわけではありません。詳細は国土交通省の案内や契約時の重要事項説明で確認してください。
2. 比較の前に確認すべき権利・手続き上の項目
売却方法の優劣を判断する前に、「そもそも売却できる状態かどうか」を確認する必要があります。権利関係が整っていなければ、仲介でも買取でも契約に進めません。
相続登記の状況を確認する
2024年4月1日から、相続による不動産の取得を知った日から3年以内の相続登記申請が義務化されています（不動産登記法の改正）。登記が完了していない状態でも売却の相談や査定は可能な場合がありますが、実際の契約・引き渡しには登記が必要になります。登記手続きは司法書士が担当します。
法務省「相続登記の申請義務化について」では、正当な理由なく申請義務に違反した場合の過料についても案内されています。登記の状況は早めに確認することが重要です。
参照先：法務省「相続登記の申請義務化について」
遺産分割の合意状況を確認する
相続人が複数いる場合、全員の合意なく一部の相続人だけで売却を進めることは原則できません。以下の点を整理してから売却方法の比較に進んでください。
- 法定相続人が何人いるか（戸籍で確認）
- 遺言書があるか（公正証書遺言・自筆証書遺言の別も確認）
- 遺産分割協議が成立しているか
- 共有名義になっている場合、共有者全員が売却に同意しているか
遺産分割に争いがある場合や、相続人の所在が不明な場合は、弁護士または家庭裁判所の手続きが必要になることがあります。行政書士は遺産分割協議書の作成支援などを行いますが、紛争交渉や登記代理は対応する資格者が異なります。
3. 建物・物件の状態に関する確認項目
相続した家の物理的な状態は、仲介・買取のどちらを選ぶかに直接影響します。状態の確認なしに方法を決めると、後から費用や手間が想定外に増えることがあります。
建物の状態チェックリスト
- 築年数と建築確認書類の有無（建築基準法上の適法性の確認）
- 雨漏り・基礎のひび割れ・シロアリ被害などの劣化状況
- 耐震基準（1981年6月以前の旧耐震基準か、それ以降か）
- 家財・残置物の有無と、片付けの見通し
- 隣地との境界が確定しているか（境界標・測量図の有無）
- 土地の形状・接道状況（建て替えや活用に影響する）
- 賃借人や第三者の利用が継続しているか
残置物の扱いは売却方法によって変わることがある
仲介で一般の買い手に売る場合、家財が残ったままでは内覧対応が難しく、売却価格にも影響します。買取の場合は残置物ごと引き渡せる条件を提示する会社もありますが、その分が価格に反映されます。どちらの場合も、片付け費用を事前に把握しておくことで比較がしやすくなります。
土地・権利に関する確認項目
- 登記事項証明書で所有権・抵当権・地役権などの権利関係を確認する
- 固定資産税の通知書で地番・地目・評価額を確認する
- 農地・市街化調整区域など、売却や利用に制限がある用途区域かどうか確認する
4. 売却条件・優先事項の確認項目
仲介と買取のどちらが合うかは、相続人側の事情によっても変わります。以下の項目を整理すると、比較の軸が明確になります。
売却の優先事項を整理する判断表
| 優先したいこと | 仲介が合いやすい状況 | 買取が合いやすい状況 |
|---|---|---|
| 売却価格 | できるだけ高く売りたい場合 | 価格より確実性を重視する場合 |
| 売却時期 | 時期に余裕がある場合 | 早期に現金化したい・管理負担を減らしたい場合 |
| 建物の状態 | 状態が良く、内覧対応ができる場合 | 劣化が進んでいる・家財が残っている場合 |
| 手続きの手間 | 相続人全員の合意があり、準備期間がある場合 | 遠方に住む相続人が多く、やり取りを集約したい場合 |
| 税務・費用の見通し | 譲渡益が大きくなる見込みで節税策を検討したい場合 | 早期売却で税務上の特例適用期限を意識する場合 |
注意：税務上の特例は個別の判断が必要
相続した不動産の売却には、取得費加算の特例（相続税申告期限から3年以内の売却が要件の一つ）など、いくつかの税務上の規定があります。適用できるかどうかは個別の状況によって異なるため、売却時期を検討する前に税理士に確認することをお勧めします。売却方法（仲介か買取か）だけで税務の有利不利が決まるわけではありません。
5. 査定・比較を進めるための準備資料
仲介・買取を比較するにあたって、査定を依頼する段階で用意できると話が進みやすい資料を整理します。すべて揃っていなくても相談は可能です。
- 登記事項証明書（法務局で取得可能）
- 固定資産税の通知書（評価額・地番・地目の確認）
- 購入時の売買契約書や建築確認書類（取得費の証明に必要になることがある）
- 境界確定図・測量図（ある場合）
- 修繕履歴のメモ（大規模修繕の時期・内容）
- 相続関係を示す書類（戸籍・遺産分割協議書など）
査定を依頼したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。査定の結果と維持コストを並べて比較することが、判断の材料になります。
売却方法の検討に先立って物件の状態や手続き状況を整理する流れについては、相続した不動産の売却のページでも確認の順番を案内しています。また、売却か保有か活用かを含めた比較の視点は、空き家の相談のページも参考になります。査定から引き渡しまでの各場面で確認すべきことは、ご相談から売却までにまとめています。
6. よくある質問（FAQ）
Q. 仲介と買取、どちらが相続した家に向いていますか？
A. 一律にどちらが向いているとは言えません。売却を急ぐ理由があるか、建物の状態が内覧に対応できるか、相続人全員の合意がすでに取れているかによって適した方法が変わります。まず物件の状態と権利関係を確認してから、両方の査定を取って比較することが判断の材料になります。
Q. 相続登記が終わっていなくても、売却の相談や査定はできますか？
A. 登記が完了していない状態でも、相談や査定の打ち合わせ自体は可能なことが多いです。ただし、実際の売買契約や引き渡しには相続登記が完了している必要があります。また、2024年4月以降は相続登記の申請が義務化されているため、早めに司法書士に確認することをお勧めします。
Q. 家財が残ったままでも買取を依頼できますか？
A. 買取を行う不動産会社によっては、残置物ごと引き渡す条件で対応できる場合があります。ただし、残置物の処分費用が売却価格に反映される形になることが多いため、片付け費用の見積もりも合わせて比較するのが実態に近い判断につながります。仲介の場合は、原則として売主側で家財を整理してから引き渡すケースが多いです。
まとめ
相続した家の仲介と買取を比較するには、売却方法の違いを調べる前に、権利・手続き・建物の状態・売却条件の優先順位を整理することが先決です。
- 相続登記の状況と、遺産分割の合意が取れているかを最初に確認する
- 建物の劣化・残置物・境界の状況によって、選べる売却方法が変わることがある
- 仲介は価格の可能性が高い一方、買取は時期の見通しを立てやすい
- 税務（特例の適用など）は売却方法だけで決まらないため、税理士に個別確認する
- 査定は判断材料の一つであり、依頼したからといって売却が確定するわけではない